📋 Scripts para falar com o Inquilino

📌 EXPLICATIVO SOBRE O PRAZO DE 30 MESES 💬 Explicativo
"João, o contrato é de 30 meses, mas não se preocupe com isso.

Eu coloquei uma cláusula que te permite sair depois de 12 meses sem pagar multa nenhuma. É só me avisar com 30 dias de antecedência.

Agora, se você precisar sair antes de completar 12 meses, aí sim incide uma multa proporcional. Mas ela é calculada só sobre o tempo que faltar para completar os 12 meses — não sobre os 30 meses inteiros.

Na prática: se você sair com 10 meses, por exemplo, a multa é sobre os 2 meses que faltaram para completar 1 ano. É bem tranquilo.

Exemplo com os números do contrato:
• Multa cheia (5 aluguéis): R$ 6.250,00
• Dividido por 12 meses = R$ 520,83 por mês
• Se faltar 2 meses → R$ 1.041,67

Ou seja, você nunca vai pagar a multa cheia de 5 aluguéis. Sempre será proporcional ao que faltar para 12 meses. E se completar 12 meses, é ZERO!"

VIOLOU A CLÁUSULA 1ª – ACESSOU O 1º ANDAR
"João, conforme a Cláusula 1ª – DO OBJETO, o 1º andar do imóvel NÃO faz parte deste contrato. É de uso exclusivo do LOCADOR. Peço que não acesse mais essa área, conforme você declarou ciência no Parágrafo Segundo da Cláusula 1ª. Caso persista, será considerado descumprimento contratual nos termos da Cláusula 6ª, alínea "b"."

QUER SAIR ANTES DOS 30 MESES (CLÁUSULA 2ª) 💰 R$ 1.041,67
"João, conforme a Cláusula 2ª – DO PRAZO, o contrato tem duração de 30 meses. Você cumpriu 10 meses. Como você cumpriu menos de 12 meses, deverá pagar a multa proporcional de R$ 1.041,67, referente ao período de 2 meses que faltam para completar 12 meses, nos termos da Cláusula 15ª. Lembre-se de comunicar com 30 dias de antecedência, conforme o Parágrafo Primeiro da Cláusula 2ª."

FICOU APÓS O PRAZO DE 30 MESES (CLÁUSULA 2ª)
"João, conforme o Parágrafo Quarto da Cláusula 2ª – DO PRAZO, você deveria ter desocupado o imóvel imediatamente ao final do prazo de 30 meses. Agora, você está sujeito à multa diária de 02 dias de aluguel por dia de atraso, além das custas processuais e honorários advocatícios da ação de despejo, nos termos do art. 57, §2º da Lei 8.245/91."

ATRASOU O ALUGUEL (CLÁUSULA 3ª e 5ª)
"João, conforme a Cláusula 3ª – DO ALUGUEL, o valor de R$ 1.250,00 vence no dia 27 de cada mês. Favor regularizar o pagamento imediatamente."

DANIFICOU A PINTURA (CLÁUSULA 4ª)
"João, conforme a Cláusula 4ª – DO VALOR DE GARANTIA DE PINTURA E REPAROS, o valor de R$ 1.250,00 que você depositou será utilizado para cobrir os danos à pintura. Conforme o §3º da Cláusula 4ª, se os danos ultrapassarem o valor depositado, você deverá arcar com o excedente em até 15 dias."

DESCUMPRIU QUALQUER CLÁUSULA (CLÁUSULA 6ª)
"João, conforme a Cláusula 6ª – DA RESCISÃO E DESPEJO JUDICIAL, o descumprimento de qualquer cláusula deste contrato autoriza o LOCADOR a rescindir o contrato e ingressar com ação de despejo. Você tem 10 dias para regularizar a situação, conforme o §1º, alínea "b" da Cláusula 6ª."

SUBLOCOU O IMÓVEL (CLÁUSULA 7ª)
"João, conforme a Cláusula 7ª – DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL E PROIBIÇÃO DE SUBLOCAÇÃO, é terminantemente PROIBIDA a sublocação sem autorização. Conforme o §4º da Cláusula 7ª, você está sujeito à multa de 05 meses de aluguel (R$ 1.250,00 × 5 = R$ 6.250,00) a ser paga em 05 dias, além da rescisão imediata do contrato e perda da garantia (Cláusula 4ª)."

FEZ AIRBNB OU TEMPORADA (CLÁUSULA 7ª)
"João, conforme o §7º da Cláusula 7ª – DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL E PROIBIÇÃO DE SUBLOCAÇÃO, é vedada a utilização do imóvel para hospedagem, aluguel por temporada, Airbnb ou qualquer outra modalidade de locação de curta duração, sob as mesmas penalidades previstas no §4º da Cláusula 7ª (multa de 5 meses de aluguel = R$ 6.250,00 + rescisão)."

DISSE QUE O IMÓVEL JÁ ESTAVA DANIFICADO (CLÁUSULA 8ª)
"João, conforme a Cláusula 8ª – DA DECLARAÇÃO DE CONDIÇÕES DO IMÓVEL, você declarou que recebeu o imóvel em perfeitas condições, com pintura nova, conforme o §1º e §2º da Cláusula 8ª. Portanto, os danos identificados são de sua responsabilidade, nos termos do §4º da Cláusula 8ª."

FEZ REFORMA SEM AUTORIZAÇÃO (CLÁUSULA 9ª)
"João, conforme a Cláusula 9ª – DAS BENFEITORIAS, qualquer reforma ou alteração estrutural somente pode ser realizada com autorização prévia e por escrito do LOCADOR. Como você fez sem autorização, deverá restaurar o imóvel ao estado original, sem direito a indenização."

QUEBROU ALGO (CLÁUSULA 10ª)
"João, conforme a Cláusula 10ª – DOS DANOS E AVARIAS, você é responsável por quaisquer danos causados ao imóvel, conforme o §1º da Cláusula 10ª. Você tem 10 dias para realizar os reparos, conforme o §2º, alínea "b". Caso não faça, o LOCADOR fará e cobrará o valor + multa de 20%, conforme o §3º da Cláusula 10ª."

NÃO ENTREGOU AS CHAVES (CLÁUSULA 11ª)
"João, conforme a Cláusula 11ª – DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL, você deveria ter devolvido o imóvel no estado em que o recebeu (Cláusula 8ª) e entregue as chaves até as 18h do último dia do contrato. Favor entregar as chaves imediatamente e quitar todas as obrigações pendentes."

NÃO CUMPRIU A CLÁUSULA 12ª – PREFERÊNCIA
"João, conforme a Cláusula 12ª – DO DIREITO DE PREFERÊNCIA, estou lhe notificando que vou vender o imóvel. Você tem 30 dias para manifestar interesse na compra, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91."

DISSE QUE NÃO RECEBEU NOTIFICAÇÃO (CLÁUSULA 13ª)
"João, conforme a Cláusula 13ª – DAS NOTIFICAÇÕES, as notificações podem ser feitas por escrito ou meio eletrônico com comprovação de envio e recebimento. Esta mensagem serve como notificação formal, nos termos do art. 221 do Código Civil."

DESCUMPRIU VÁRIAS CLÁUSULAS (CLÁUSULA 14ª)
"João, conforme a Cláusula 14ª – DAS INFRAÇÕES CONTRATUAIS, o descumprimento de qualquer cláusula deste contrato sujeita o infrator ao pagamento de multa equivalente a 2 aluguéis vigentes (R$ 1.250,00 × 2 = R$ 2.500,00), sem prejuízo das demais sanções legais, nos termos do art. 9º, III da Lei 8.245/91."

QUER SAIR ANTES DO PRAZO (CLÁUSULA 15ª) - DETALHADO 📝 R$ 1.041,67
"João, Bom dia, João!

Entendi que vocês vão sair no final deste mês.

Conforme de acordo com a Cláusula 15ª do nosso contrato, a rescisão antecipada por iniciativa do locatário prevê o pagamento de multa equivalente a 5 aluguéis, proporcional ao período restante.

Fiz o cálculo:

• Multa cheia (5 aluguéis): R$ 6.250,00
• Dividido por 12 meses = R$ 520,83 por mês
• Faltam 2 meses para completar 12 meses

Multa a pagar: R$ 1.041,67

⚠️ IMPORTANTE: Conforme a Cláusula 2ª, §1º do contrato, se vocês já tivessem cumprido 12 meses ou mais, estariam ISENTOS do pagamento desta multa. Como vocês cumpriram apenas 10 meses, a multa é devida.

Sobre o valor de garantia de R$ 1.250,00 (Cláusula 4ª), ele será devolvido após a vistoria de saída. Se não houver danos além do desgaste natural, devolvo o valor integral. Se houver danos, desconto os reparos e devolvo o restante.

Combine comigo 1 ou 2 dias antes da saída para eu poder organizar e estar em Maceió para fazer a vistoria no dia da entrega das chaves."

NEGOU OBRIGAÇÕES (CLÁUSULA 16ª)
"João, conforme a Cláusula 16ª – DISPOSIÇÕES GERAIS, este contrato obriga as partes, seus herdeiros, sucessores e cessionários, em todos os seus termos e condições, nos termos do art. 1.001 do Código Civil."

QUER PROCESSO EM OUTRO LUGAR (CLÁUSULA 17ª)
"João, conforme a Cláusula 17ª – DO FORO, fica eleito o foro da Comarca de Maceió - AL para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste contrato, nos termos do art. 63 do CPC."

QUER IR DIRETO AO JUIZ (CLÁUSULA 18ª)
"João, conforme a Cláusula 18ª – DA MEDIAÇÃO, qualquer conflito entre as partes será primeiramente submetido a mediação extrajudicial, antes de qualquer ação judicial, nos termos da Lei 13.140/2015. Vamos tentar resolver isso de forma consensual primeiro."

ANIMAL CAUSANDO PROBLEMAS (CLÁUSULA 19ª)
"João, conforme a Cláusula 19ª – DOS ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO, seu animal está causando perturbação aos vizinhos. Conforme o §2º da Cláusula 19ª, você tem 48 horas para tomar as providências necessárias, sob pena de rescisão contratual. Além disso, você é responsável por quaisquer danos causados pelo animal, nos termos da Cláusula 10ª."